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Le dossier d’intervention ultérieure (DIU) : un document indispensable à ne pas négliger au moment de l’achat d’un immeuble
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Mercredi, 12 janvier 2022


1. Qu’est-ce que le dossier d’intervention ultérieure ?

Le dossier d’intervention ultérieure (en abrégé DIU) est non seulement un outil obligatoire mais également bien utile pour vendre ou entretenir son immeuble.

Le dossier d’intervention ultérieure précise l’ensemble des travaux effectué sur le bâtiment et liste les points de difficultés qui pourraient être ultérieurement rencontrés lors de travaux d’entretien ou d’aménagement supplémentaire.

Le dossier d’intervention ultérieure comporte donc tous les éléments requis pour assurer la santé et la sécurité des travailleurs.

Ce descriptif précis doit, par exemple, permettre à un électricien ou à un plombier d’intervenir ultérieurement sur le bâtiment en toute sécurité.

Ce document permet également au futur propriétaire du bien qui n’a pas réalisé lui-même les travaux de savoir où se situent les différents impétrants, canalisations, points sensibles afin de pouvoir faire réaliser ou réaliser lui-même des travaux sans problème ni sans soucis de sécurité.

En effet, un électricien ou un plombier qui est amené à rainurer un mur pour tirer une nouvelle ligne électrique ou une nouvelle canalisation doit savoir s’il ne va pas abîmer un impétrant déjà existant. Certes, il existe des possibilités de repérage mais cela engendre alors des frais supplémentaires parfois non négligeables.

 

2. A partir de quelle date un dossier d’intervention ultérieure est-il obligatoire ?

Le dossier d’intervention ultérieure est obligatoire pour les travaux de construction ou de rénovation exécutés après le 1er mai 2001.

 

3. Un document à remettre obligatoirement à l’acquéreur au moment de la vente :

Lorsque l’immeuble est vendu, ce dossier d’intervention ultérieure doit obligatoirement être remis à l’acquéreur.

Cette remise s’effectue lors du transfert du bâtiment et doit être consignée par le notaire dans l’acte notarié.

Il s’ensuit que le notaire doit s’assurer que le dossier d’intervention ultérieure a bien été constitué et qu’il est bien remis au propriétaire ultérieur.

Certes, le notaire – qui n’est pas un technicien – n’est pas totalement à même de vérifier de manière précise et exhaustive que l’ensemble des documents qui doivent figurer dans le dossier d’intervention ultérieure ont bien été remis mais, il doit, à mon sens, s’assurer que le dossier qui a été constitué est à tout le moins sérieux.

L’on a en effet parfois vu des dossiers établis pour de grosses copropriétés ou des gros immeubles ne contenir que quelques documents épars.

Il est déjà possible pour l’acquéreur de vérifier la présence des plans, de la réception provisoire et définitive, des plans électriques, des fiches techniques des matériaux utilisés, par exemple.

En cas de doute, l’acquéreur devra s’assurer via un professionnel de la construction comme par exemple un architecte que ce dossier a bien été constitué avant de signer pour réception et pour transmission chez le notaire. Cette réception pour accord se fait malheureusement souvent au dernier moment juste avant la signature de l’acte authentique et, en pratique, les vérifications sérieuses ne sont pas toujours effectuées.

Il est donc vivement conseillé de solliciter la communication de ce document avant la visite chez le notaire pour la passation de l’acte authentique, de manière à pouvoir effectuer une vérification précise.

En effet, trop souvent, ce document est présenté à l’acquéreur juste au moment de la signature avec un tas d’autres documents et la vérification matérielle de la bonne constitution du dossier d’intervention ultérieur est souvent impossible.

De la même manière, on voit encore trop souvent des mentions dans certains actes notariés précisant que le dossier d’intervention ultérieur sera remis ultérieurement de commun accord.

Cette pratique n’est pas du tout à suivre dans la mesure où elle peut générer d’importants litiges entre l’acquéreur et le vendeur.

Il peut être ensuite long et onéreux de faire condamner le vendeur défaillant à exécuter ses obligations, parfois sous astreinte.

En cas de doute sur le DIU ou en cas d’absence de transmission, il peut parfois être utile de reporter de quelques jours la passation de l’acte.

Vous éviterez ainsi de courir après votre vendeur ou parfois de subir le risque d’une faillite potentielle ultérieure du vendeur lorsqu’il s’agit d’une société et de vous retrouver sans DIU, avec alors l’obligation à votre charge et à vos frais de le faire réaliser par la suite. C’est d’autant plus problématique que faire établir un DIU sans disposer des documents utiles ou sans avoir les contacts avec les entrepreneurs qui ont réalisé les travaux engendre des frais importants.

Établir par la suite un dossier d’intervention ultérieur lorsque l’on n’a pas de connaissance préalable du bâtiment peut en effet s’avérer extrêmement onéreux puisqu’il faudra faire effectuer des repérages par des professionnels pour retrouver les circuits notamment les circuits électriques et de canalisations mais aussi retrouver tous les documents techniques relatifs aux appareils importants, comme par exemple la chaudière, la VMC, les châssis, etc…

 

4. Que contient le dossier d’intervention ultérieure ?

Le dossier d’intervention ultérieure comprend notamment les documents suivants :

  • Les plans
  • Les plans des installations techniques (eau, gaz, électricité, …).
  • Le cahier spécial des charges s’il en existe un
  • Le PV de réception des travaux
  • Le nom des intervenants du chantier (architecte, entrepreneurs, coordinateur, etc…).
  • La liste des matériaux utilisés, les fiches techniques, les certificats de garantie
  • Les manuels d’utilisation, instructions d’entretien ou de réparation Dans le cadre d’une copropriété, le dossier comportera une

Dans le cas d’un immeuble se trouvant sous le régime de la copropriété, le dossier d’intervention ultérieure devra comporter une partie consacrée aux parties commune et une partie pour chaque partie privative.

Le contenu du dossier d’intervention ultérieure devra être actualisé à chaque nouvelle phase de travaux.

 

5. Qui établit le dossier d’intervention ultérieure ?

Lorsqu’il y a un coordinateur de chantier, c’est lui qui établit le dossier d’intervention ultérieur.

Lorsqu’il n’y a pas de coordinateur, le dossier est alors établi par l’architecte ou par le maître de l’ouvrage lui-même.

 

6. Le coordinateur :

Il faut faire attention car un coordinateur de chantier n’intervient pas sur tous les chantiers.

Celui-ci doit intervenir tant au stade de la conception que de l’exécution.

Le coordinateur intervient tout d’abord pour veiller à la sécurité des travailleurs.

La règlementation relative au coordinateur est prévue par un arrêté Royal du 25 janvier 2001.

Cette règlementation est entrée en vigueur le 01/05/2001.

Cela signifie en d’autres termes que cette règlementation relative au coordinateur s’applique aux chantiers dont la réalisation a débuté après le 01/05/2001.

Un coordinateur intervient obligatoirement pour tous les travaux de construction dont l’exécution requiert l’intervention simultanée ou successive d’au moins deux entrepreneurs au minimum.

Il faut rappeler que c’est le nombre d’entrepreneurs qui détermine l’intervention du coordinateur et non la nature, la complexité ou l’ampleur des travaux.

Lorsqu’un coordinateur n’intervient pas sur le chantier, c’est au maître de l’ouvrage d’établir lui-même son dossier d’intervention ultérieur.

 

7. Conclusion :

Le propriétaire qui exécute des travaux d’aménagement ultérieur sur son habitation sera donc bien avisé de conserver toutes ses factures d’achats qui portent souvent les références des matériaux, de conserver ses documents techniques et leur utilisation, ce qui lui permettra d’éviter de devoir effectuer de longues recherches ultérieures.

Avec la multiplication de la domotique mais aussi d’installation de techniques nouvelles comme les panneaux photovoltaïques, le dossier d’intervention ultérieur devient de plus en plus un document indispensable au bon fonctionnement d’un immeuble.

En cas de doute ou de litige, faites-vous épauler par un professionnel de la construction ou un professionnel du droit.



Julien Tricot

Avocat associé
109 Cabinet d’avocats
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